Gemeinsam zum Neubau: das Allianzverfahren an der Wanderstrasse

Die meisten Leuten im Quartier kennen das Haus von 1933 an der Wanderstrasse 127 vor allem durch den Coop im Erdgeschoss. Darüber befinden sich sechs Wohnungen. Nach rund 40 Jahren ohne grosse Erneuerung überprüfte die wgn den Zustand des Gebäudes und stellte Mängel fest. Gleichzeitig wollte der Grossverteiler seinen Laden erneuern. 

Um herauszufinden, was das Beste für das Haus ist, wählte die wgn einen neuen Weg. Statt einen klassischen Architekturauftrag zu vergeben, bildete sie eine Partnerschaft mit Architektur, Ingenieurwesen, Baumeister, Holzbau und Haustechnik. «Das ist eine ganz neue Art zu bauen», sagt Maja Graf, Bereichsleiterin Bau und Unterhalt. «Als Auftraggeberin gestalten wir das Projekt von Anfang an gemeinsam mit allen Beteiligten.» Auch Verena Hellweg von den ffbk Architekten in Basel findet es spannend, dass sich die wgn bewusst für dieses Verfahren entschieden hat. Besonders schätzt die Architektin, dass die Unternehmen früh mitreden: «Es sitzt viel mehr Wissen am Tisch.» 

Am Anfang stand eine umfangreiche Zustandsanalyse der Liegenschaft. Untersuchung. Das Allianzteam stellte daraufhin eine Instandsetzung, alternativ mit Erweiterung/ Anbau einem Neubau gegenüber. Das Ergebnis war deutlich: Die Statik des Bestands war schwächer als erhofft. Erdbebensicherheit, Lifteinbau und aktuelle Normen hätten eine Sanierung weder baulich noch finanziell in einem vernünftigen Rahmen zugelassen. «Wir sind alle mit dem Wunsch in diese Untersuchung gegangen, umzubauen», sagt Verena Hellweg. «Wir mussten aber feststellen, dass ein Neubau sinnvoller ist.» 

Anders als der Bestand schöpft der Neubau nun das gesetzlich erlaubte Mass auf der Parzelle voll aus. Er wird fast 15 statt 11,5 Meter tief, wie es im Basler Blockrand in dieser Zone zulässig ist. Pro Etage finden so drei statt zwei Einheiten Platz. Weil das Gebäude zudem höher wird, lassen sich auch die beiden Dachgeschosse bewohnen. Aus sechs werden so zwölf Wohnungen. Der Mix aus 2.5-, 3.5- und 4.5-Zimmer-Wohnungen spricht unterschiedliche Menschen an. Ganz oben liegen Maisonetten für Familien. Die meisten Wohnungen haben zwei private Aussenräume, einen zur Strasse und einen nach hinten. 

Unbedingt erhalten wollte die wgn den Coop und den Gemeinschaftsgarten. «Es gibt im Quartier wenige Läden. Nicht zuletzt deshalb ist es wichtig, dass er bleibt», sagt Maja Graf. Damit Wohnen und Einkaufen gut nebeneinander funktionieren, erhält wie bisher jede Nutzung einen eigenen Eingang: für die Mieterschaft, die Kundschaft und die Anlieferung. Auch der grosse Garten hinter dem Haus bleibt bestehen. Die Bewohnerinnen und Bewohner können ihn zukünftig weiterhin gemeinsam nutzen.

«Für uns war wichtig, dass sich das neue Gebäude gut in den bestehenden Strassenzug einfügt», sagt Verena Hellweg. Das Quartier zeigt ein harmonisches Bild mit ähnlichen Gebäudevolumen und meist geneigten Dächern. Ein Flachdach wäre zwar möglich gewesen. Doch gerade weil der Neubau etwas höher wird als seine Nachbarn, nimmt er deren Dachneigungen auf. Und wenn schon neu, dann möglichst nachhaltig. Nach diesem Grundsatz orientiert sich der Ersatzbau an der Wanderstrasse 127 dem Goldstandard in Sachen Nachhaltigkeit (SNBS Gold). Oberste Priorität hatte, den Betonanteil zu minimieren. Denn seine Herstellung verursacht viel graue Energie. Die Betondecken sind nur 16 Zentimeter stark und ruhen auf einem Stützensystem. Das Dachgeschoss entsteht in Holz, und so auch die vorgehängte Fassade.

Die intensive frühe Planung im Allianzteam zeigt seine Wirkung. «Wir haben bereits heute vor Baubeginn eine genauere Kostensicherheit, und die Risiken konnten für alle Beteiligten auf ein paar wesentlich Punkte reduziert werden», erklärt Maja Graf. Das hilft der wgn, die Mietzinse verlässlich zu planen. Die Baubewilligung liegt vor, der Bezug ist noch nicht festgelegt.

«Nun sind wir gespannt auf die Realisierungsphase. Dort wird sich zeigen, ob sich die intensive gemeinsame Planung auszahlt und wir unsere Ziele bei Kosten, Qualität und Zusammenarbeit erreichen können. Denn am Ende zählt nicht nur, wie wir ein Projekt planen, sondern auch, was wir gemeinsam daraus machen.»